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个人住房贷款风险都有哪些-【资讯】

发布时间:2021-07-15 15:00:33 阅读: 来源:多功能电热锅厂家

关于个人贷款的风险,最近提到一个特别有意思的事情,就是发生在北京的,骗子利用投资理财的说法诱骗老人进行投资,然后利用拐骗的手法拿到老人的房屋所有权然后进行抵押再投资,从中骗子分文未出就骗到了老人辛辛苦苦拿下来的房子,这样的风险相信你不会想去经历,如此我们来总结一下将会遇到的那些风险,并且逐一分析

1、假按揭贷款风险

2、借款人的风险

3、流动性风险

4、利率风险

5、市场风险

6、开发商引发的风险

1、假按揭贷款风险

这里说的“假按揭”,是指房地产开发商(企业)采取虚假手段,利用虚构的房屋买卖关系取得银行的按揭贷款,达到套取银行资金目的,本质上是骗贷的一种行为。

虚构房屋买卖关系,套取银行信贷资金。这是“假按揭”贷款最常见的表现形式。房地产开发商(企业)在住房开发过程中,想办法让没有购房目的的自然人与其签定房地产买卖合同,并为之开具虚假首付款收据及收入证明文件,指使其到银行办理按揭贷款。这些自然人一般都与房地产开发商(企业)有着特定的关系,或亲朋好友,或辖属员工。由于贷款申请资料形式上的完整,申请人数较多,且有房屋抵押,银行在审查贷款申请资料时很难发现其中的做伪。贷款申请一旦批准,其套取银行信贷资金的目的就达到了。

2、借款人的风险

借款人由于某种主、客观原因而不能按期足额偿还银行贷款的情况。个人住房贷款中出现的个人信用风险至今仍然缺少一个稳妥的解决办法。目前,我国的个人信息管理状况,使得商业银行很难进行准确的风险判断。从信用风险的角度来看,一方面,借款人由于家庭、 工作、收入、健康等因素的变化,不能按期或无力偿还银行贷款,被迫违约放弃所购房屋,从而给银行利益带来损失的违约风险。另一方面,借款人还可能故意欺诈,通过伪造的个人信用资料骗取银行的贷款,从而产生道德风险。当前,要特别防止借款人骗取银行个人住房贷款。需要指出的是,由于个人住房贷款属于中长期信贷,其大多数贷款人的还款期限长达10—20年左右,个别的甚至长达 30年。个人资信状况面临着极大的不确定性,个人信用缺失以及个人支付能力下降的情况很容易发生,往往就可能转换为银行的贷款风险。当前,各商业银行个人住房贷款的申请人,主要是收入水平波动较大的、收入的市场化程度较高职业,如外企员工、国内股份制员工、民营企业员工以及自由职业者, 伴随着国民经济发展的同期性和波动性,这种中长期内的风险尤其值得关注。同时,人个住房贷款利率执行的是浮动利率,而且利率水平处于多年来最低点。不可否认,贷款者在利率上升周期中,由于利率上调加大了利息支出,这时,出现贷款违约的可能性加大。

3、流动性风险

对于商业银行而言,个人住房贷款等中长期贷款的快速增长和比重迅速提高可能会带来流动性风险,具体表现为银行资产中的中长期贷款比重过高,现金和国库券等不足以应付提款需要,又缺乏及时融入现金的手段和渠道。商业银行在一定范围内存在资产负债的期限错配是可以接受的,但是这个缺口应当控制在一定的比例范围内。根据国际经验,个人住房贷款比重接近或达到18%-20%时,商业银行整体流动性和中长期贷款比例的约束将成为非常突出的问题。在我国中长期贷款比例已从1997年的0.3%上升到2003年的9.27%。对于一些资产规模较小、资产种类较为单一的城市商业银行来说,实际上已经开始面临流动性问题。

4、利率风险

目前,在银行的个人住房贷款品种全部采用了浮动利率,即利率随行就市,根据人行发布的利率采用一年一定。2003年以来人民银行采取了一系列的利率调控措施,2004年10月,央行宣布了9年来的首次“加息”,05年3月7日,央行又取消了个人住房贷款优惠贷款利率,并将个人住房贷款利率的制定权下放给各商业银行。当前银行执行的5年期以上的个人住房贷款利率比之前高出0.2个百分点。在这些政策推动下,个人住房贷款利率将有持续攀升的趋势,在这种背景下,借款人的利息成本也在不断的攀升,如果借款人收入没有同步提升的情况下,借款人由于财务分担的加重可能会导致违约的发生。同样,受通货膨胀的影响,如果固定利率和实际利率之间的差距扩大,银行也会遭遇利率风险。

5、市场风险

近年来,房价一直高攀不断,随着国家对房价的调控,市场的房价在不断高攀的同时,也面临着随时调整和下跌的风险。由于银行等金融机构是房地产企业的主要资金来源,因此,房地产大幅下跌的一个直接后果就是给金融机构造成信贷资金回收困难,成为房地产大幅下跌的最大的受害者之一。一旦房地产价格急剧下降,大量的开发商立刻面临着资金回收的困境,不少企业会造成破产,银行就成为最大的埋单者,更为严重的会导致金融危机。

另一方面购房者的资金来源,可分为自有资金和大量举债购房,对于前者,如果资金出现问题,产生的纠纷存在于购房者和开发商之间,但更多的依靠银行个人住房贷款的举债炒房来说,这类购房者如果资金出现问题,或者房价大幅下跌,大量放贷的商业银行将大受牵连,银行个人住房贷款风险将会加大,过了这个期限,不良贷款率上升的可能性就加大,银行贷款风险将会进入安全期的末期。

6、开发商引发的风险

在个人住房贷款业务中,虽然开发商不是业务中的借款人,但是开发商能否按期交付楼宇或交付的楼宇是否与房屋买卖合同一致,是否存在质量问题,开发商能否如期取得房产证等,都会直接影响借款人的利益是否能够得到保障,进而影响到借款人如期向银行归还贷款大的主动性和积极性。开发商风险表现为:

( 1)虚假按揭。

开发商和关系人合伙制造虚假按揭, 骗取银行贷款, 然后开发商将贷款挪作他用, 或者携款潜逃,从而危及借款人的利益,借款人因没有按期得到房屋而不愿意归还用于购房的贷款,致使银行信贷资产受损。

( 2) 经营风险。

开发商由于经营管理不善, 致使按揭楼宇不能按期完工入住, 甚至烂尾。

( 3) 信用风险。

开发商故意不履行义务致使银行蒙受损失, 包括开发商挪用按揭贷款、不履行回购协议、拒绝承担阶段性保证责任等。

众所属知房地产开发项目具有高风险、高收益的商业特性,它从项目规划、立项、开发建磴到市场躺售等环节均不能出错。否则很可能将风险转嫁给银行。鄹琏拄通过假按揭、假个贷套取银行资金。如果银行把关不严.忽略了贷款的真实性问题,就可能被钻空子井由此产生出一系列问题 ,最终银行的信贷资产将遭受到重大损失。

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